Leerstand ist teurer als gutes Marketing

2'200 Franken. So viel verliert ein Eigentümer pro Monat, wenn eine durchschnittliche 3.5-Zimmer-Wohnung leer steht.

Die Investition, um das zu verhindern? Aktuelle Fotos, ein lesbarer Grundriss, ein ehrliches Inserat. Total: rund 500 Franken. Klingt nach einer einfachen Entscheidung. Ist es auch. Und trotzdem wird sie in der Praxis erstaunlich oft falsch getroffen.

Tim Mordasini und Kushtrim Demhasaj kennen das aus erster Hand. Beide haben als Bewirtschafter gearbeitet und dabei ein Muster erlebt, das sich bei fast jeder Wiedervermietung wiederholt hat.

Tim, was passiert als Erstes nach einer Kündigung 

Tim: Du gehst die Basics durch. Fotos, Grundriss, Text. Und du merkst schnell, wie gut die Liegenschaft für Wiedervermietung vorbereitet ist. 

Kushtrim: Genau. Und das Erstaunliche ist nicht, dass mal etwas fehlt. Sondern wie oft es fehlt, obwohl es jedes Mal die gleiche Wirkung hat. 

Fangen wir mit den Fotos an. Was war dein häufigstes Erlebnis 

Tim: Die Klassiker Antwort. Ja, wir haben Bilder, sie zeigen den Standard. 

Kushtrim: Und Standard heisst dann meistens. Nicht diese Wohnung. Nicht dieser Zustand. Nicht diese Küche. Oft eine ähnliche Wohnung im Haus, teilweise Jahre alt. 

Tim: Das wird im Inserat mit einem Satz erklärt. Bilder zeigen den Standard. Aber das Problem bleibt. 

Kushtrim: Weil Bilder der Einstieg sind. Homegate sagt es sehr direkt. Bilder sind das Erste, was Wohnungssuchende wahrnehmen, und in wenigen Sekunden entscheidet sich, ob sie klicken oder weiterscrollen. (homegate.ch) 

Was löst das in der Nachfrage aus 

Kushtrim: Du bekommst oft viele Anfragen am ersten Tag. Aber die Qualität passt nicht. Viele scannen nur, reservieren eine Besichtigung und merken erst vor Ort, dass Bilder und Realität nicht zusammenpassen. 

Tim: Und die, die den Satz lesen, melden sich oft gar nicht erst. Weil ein Inserat ohne echte Bilder einfach weniger Vertrauen hat. 

Zweites Thema. Grundriss. Was war da euer Muster 

Tim: Architektenplan vorhanden. Technisch korrekt. Für Bau und Verwaltung gut. 

Kushtrim: Für die Vermarktung oft unbrauchbar. Schwarzweiss, Symbole, Masse, Leitungen, alles drin. Ein Laie versteht nicht, wie die Wohnung funktioniert. 

Tim: Und wenn ich mir den Grundriss nicht vorstellen kann, fällt die Wohnung aus der Auswahl. Besonders dort, wo jemand Alternativen hat. 

Drittes Thema. Inseratetext. Wie lief das damals typischerweise 

Kushtrim: Copy Paste. Text von Wohnung XY, Stockwerk anpassen, Quadratmeter rein, fertig. 

Tim: Es geht schnell. Aber es filtert schlecht. Du ziehst viele Interessenten an, die nicht wirklich passen. Am Schluss hast du mehr Besichtigungen und weniger Entscheide. 

Ihr habt beide gesagt, das Erstaunliche ist die fehlende Rechnung. Welche Rechnung meinst du 

Kushtrim: Der Vergleich ist simpel. Ein paar hundert Franken für aktuelle Fotos und ein verständlicher Vermarktungsgrundriss gegenüber einem Monat Leerstand. 

Aus der Praxis liegt die Investition oft irgendwo bei 400 bis 600 Franken. Ein Monat Leerstand frisst das je nach Mietzins mehrfach. Das ist kein Marketing Thema. Das ist eine Kostenfrage. 

Aber ist das nicht egal, weil die Schweiz sowieso knapp ist

Tim: Knapp ja, aber nicht überall gleich. Und Leerstand ist real. 

Kushtrim: Das Bundesamt für Statistik meldet für den Stichtag 1. Juni 2025 total 48’455 Leerwohnungen und eine Leerwohnungsziffer von 1.0 Prozent. (ar.admin.ch) 

Und in Zürich zeigt sich die andere Seite. Die Stadt meldet per 1. Juni 2025 genau 235 leerstehende Wohnungen, die Leerwohnungsziffer liegt bei 0.1 Prozent. (Stadt Zürich) 

Tim: Heisst für die Praxis. In Märkten mit etwas Auswahl verlierst du schnell. Und zwar bevor überhaupt eine Besichtigung stattfindet. 

Was hat sich aus eurer Sicht in den letzten Jahren verändert 

Kushtrim: Der Druck steigt. Mieten steigen, Erwartungen steigen. UBS erwartet bis Ende 2026 eine Verteuerung der Angebotsmieten zwischen 3 und 4 Prozent. (finews.ch) 

Tim: Und die Suche läuft digital. Wenn dort das Bild nicht passt oder der Grundriss nicht verstanden wird, ist die Wohnung weggeklickt. 

Was würdet ihr Eigentümern und Verwaltungen heute konkret empfehlen

Tim: Keine Revolution. Drei Basics. 

Kushtrim: Erstens aktuelle Fotos von der echten Wohnung, nicht Standard. Zweitens ein Grundriss, den man ohne Bauwissen versteht. Drittens ein Inseratstext ohne Copy Paste, mit den echten Stärken dieser Wohnung. 

Tim: Das kostet überschaubar. Aber es spart häufig Tage und Wochen in der Vermietungsschleife. 

Fazit 

Kushtrim: Mich hat damals erstaunt, wie oft Eigentümer Leerstandstage in Kauf nehmen, aber bei Unterlagen sparen, die genau diese Leerstandstage verkürzen. 

Tim: Am Ende entscheidet selten nur die Wohnung. Entscheidend ist, wie ehrlich und klar sie präsentiert wird.