Über 100 Gespräche mit Immobilienvermarktern in der Deutschschweiz – unsere Erkenntnisse

Wie arbeiten Immobilienvermarkter in der Schweiz heute wirklich? Was funktioniert, was nicht und wo liegen die grössten Herausforderungen im Alltag? 

Statt uns auf Annahmen zu verlassen, haben wir in den letzten Wochen zum Hörer gegriffen. Über 100 persönliche Gespräche mit Immobilienvermarktern, Bewirtschaftern und Projektentwicklern in der Deutschschweiz - von Zürich über die Ostschweiz und Zentralschweiz bis nach Bern und Basel. 

Keine Online-Umfrage. Keine theoretische Analyse. Sondern echte Gespräche mit den Menschen, die tagtäglich Neubauprojekte auf den Markt bringen. 

Inhaltsverzeichnis

1. Die Partnerlandschaft, viele Köche ein Projekt 

2. Offenheit für neue Partnerschaften 

3. Timing schlägt alles 

4. Preis ist ein Thema, aber selten der wahre Grund 

5. Der Trend zur Internalisierung 

6. Die Entscheidung liegt oft nicht beim Vermarkter 

7. Bestandsimmobilien als unterschätzter Markt 

8. Was wir daraus mitnehmen 

9. Frage an die Leserschaft und Kontakt 

Die Partnerlandschaft: Viele Köche, ein Projekt 

Die grosse Mehrheit der Vermarkter arbeitet für ein einziges Neubauprojekt mit drei bis fünf verschiedenen externen Partnern zusammen. Eine Firma liefert die Visualisierungen, eine andere erstellt die Webseite, ein Fotograf übernimmt die Drohnenaufnahmen und wieder jemand anderes gestaltet die Broschüre. 

Das bedeutet: Für jedes Projekt müssen Briefings an verschiedene Ansprechpersonen verteilt, Timelines koordiniert und Qualitätsstandards über mehrere Schnittstellen hinweg sichergestellt werden. Besonders bei der Abstimmung von Farben, Materialien und dem einheitlichen Erscheinungsbild wird das schnell zur Herausforderung. 

Eine Vermarkterin brachte es treffend auf den Punkt: Sie sei immer froh, wenn sie nur eine Ansprechperson habe, die zum gesamten Projekt Bescheid wisse. Eine andere erzählte, dass bei einem früheren Projektpartner die Änderungen an der Webseite schnell extrem teuer geworden seien – weil jede Kleinigkeit separat verrechnet wurde. 

Die Koordination verschiedener Partner ist kein Luxusproblem. Es ist ein Zeitfresser, der direkt auf die Vermarktungsgeschwindigkeit und -qualität wirkt. 

Offenheit ist grösser als man denkt 

Eine der überraschendsten Erkenntnisse: Die Branche ist deutlich offener für neue Partnerschaften, als man erwarten würde. 

In rund 80 Prozent unserer Gespräche hiess es: «Senden Sie uns Ihre Unterlagen, wir schauen es gerne an.» Viele ergänzten: «Wir sind grundsätzlich offen für neue Zusammenarbeiten» oder «Es ist immer interessant, neue Kontakte zu knüpfen und Neues auszuprobieren.» 

Harte Absagen – im Sinne von «Kein Interesse, wir machen alles selbst» – machten nur einen kleinen Teil der Gespräche aus. 

Das heisst nicht, dass jeder sofort wechseln möchte. Aber es zeigt: Immobilienvermarkter sind nicht in starren Partnerschaften gefangen. Sie vergleichen, prüfen Alternativen und sind bereit, bei einem passenden Projekt mit einem neuen Partner zusammenzuarbeiten. Der Schlüssel liegt darin, zum richtigen Zeitpunkt sichtbar zu sein. 

Timing schlägt alles 

Die mit Abstand häufigste Antwort in unseren Gesprächen war: «Spannend, aber wir haben aktuell kein Neubauprojekt in der Pipeline.» 

Das klingt auf den ersten Blick nach einer Absage. Ist es aber nicht. Neubauprojekte kommen zyklisch. Viele Immobilienunternehmen haben nicht permanent Neubauten in der Vermarktung – manchmal vergehen Monate zwischen den Projekten. 

Was das bedeutet: Die Entscheidung für einen Marketingpartner fällt oft erst, wenn das nächste Projekt kommt. Und dann geht es schnell. Wer in diesem Moment nicht bereits auf dem Radar ist, wird gar nicht erst angefragt. 

Die besten Partnerschaften entstehen deshalb nicht unter Zeitdruck, sondern im Vorfeld – wenn noch kein konkretes Projekt auf dem Tisch liegt, aber der Kontakt bereits aufgebaut ist. 

Preis ist ein Thema, aber selten der wahre Grund 

Natürlich wurden Preise verglichen. Einige fanden bestimmte Leistungen zu teuer, andere hatten durch langjährige Partnerschaften bereits attraktive Konditionen. 

Aber: In den allermeisten Gesprächen war der Preis nicht das entscheidende Kriterium. Viel häufiger fielen Begriffe wie «unkompliziert», «schnell», «versteht unser Projekt» und «eine Ansprechperson». 

Was Vermarkter wirklich suchen, ist ein Partner, der mitdenkt. Jemand, der die Branche kennt, die Abläufe versteht und die Vermarktungsabteilung entlastet – nicht zusätzlich belastet. 

Eine Vermarkterin sagte, sie sei dann zufrieden, wenn sie die Unterlagen bestellen kann und sich danach «auf das Wesentliche konzentrieren» könne. Das Wesentliche – das ist für sie die Kundenbetreuung und der Verkauf. Nicht das Hin-und-Her mit drei verschiedenen Grafikern. 

Der Trend zur Internalisierung 

Grössere Immobilienunternehmen bauen zunehmend eigene Marketing-Teams auf. Wir haben Firmen getroffen, die mit drei- bis vierköpfigen internen Teams arbeiten, die Datenblätter, Broschüren und Corporate Design selbst abdecken. 

Was sie trotzdem extern beziehen: Visualisierungen, Isometrien, Navigatoren und interaktive Tools. Also genau die Bereiche, die technisches Spezialwissen und entsprechende Software erfordern. 

Für kleinere und mittelgrosse Vermarkter sieht es anders aus. Dort fehlen die Ressourcen für ein eigenes Marketing-Team, und die Abhängigkeit von externen Partnern bleibt hoch – oft sogar höher als gewünscht. 

Dieser Trend zeigt: Der Markt differenziert sich. Was für alle gilt, ist der steigende Anspruch an Qualität und Geschwindigkeit. Die Frage ist nicht mehr, ob professionelles Immobilienmarketing nötig ist – sondern wie effizient es organisiert wird. 

Die Entscheidung liegt oft nicht beim Vermarkter 

Eine Erkenntnis, die viele überraschen dürfte: Bei zahlreichen Projekten bestimmt nicht der Vermarkter, mit welchem Marketingpartner gearbeitet wird – sondern der Investor oder Projektentwickler. 

Wir haben mehrfach gehört: «Das gibt die Zentrale vor», «Der Investor entscheidet», «Das Mutterhaus leitet das.» Der Vermarkter koordiniert die Umsetzung, hat aber nicht immer die Freiheit, Partner eigenständig auszuwählen. 

Das bedeutet für Marketingdienstleister: Wer nur Vermarkter anspricht, erreicht nur die halbe Entscheidungskette. Wer frühzeitig auch mit Projektentwicklern und Investoren ins Gespräch kommt – idealerweise schon in der Planungsphase – hat einen deutlichen Vorteil. 

Eine Projektentwicklerin bestätigte uns das: Es sei durchaus sinnvoll, das Marketingbudget bereits im Vorfeld einzuplanen, anstatt erst bei Vermarktungsstart einen Partner zu suchen. 

Bestandsimmobilien als unterschätzter Markt 

Ein unerwartetes Muster in unseren Gesprächen: Viele Unternehmen, die keine Neubauprojekte in der Pipeline haben, zeigten Interesse an Dienstleistungen für Bestandsimmobilien. Virtual Staging für Wiedervermietungen, professionelle Grundrisse für den Verkauf oder virtuelle Renovierungen. 

Der Markt für Bestandsimmobilien ist grösser und konstanter als der Neubaumarkt – und die Nachfrage nach professionellen Vermarktungsunterlagen steigt auch hier. 

Vermarkter, die bisher nur mit einfachen Fotos und Standard-Grundrissen gearbeitet haben, erkennen zunehmend: Auch bei der Wiedervermietung einer 3.5-Zimmer-Wohnung macht die Präsentation den Unterschied. 

Was wir daraus mitnehmen 

Über 100 Gespräche haben uns eines klar gezeigt: Den «einen» Immobilienvermarkter gibt es nicht. Aber es gibt gemeinsame Herausforderungen, die sich durch die gesamte Branche ziehen. 

Die Koordination mehrerer Partner kostet Zeit und Nerven. Der richtige Zeitpunkt entscheidet über Partnerschaften. Und was Vermarkter am meisten schätzen, ist kein günstiger Preis – sondern ein Partner, der mitdenkt, ihre Projekte versteht und den Alltag einfacher macht. 

Genau mit diesem Anspruch entwickeln wir bei liveTour unsere Dienstleistungen weiter. Nicht basierend auf Annahmen, sondern auf dem, was wir direkt aus dem Markt hören. 

Denn wer den Markt verstehen will, muss mit dem Markt sprechen. 

Wie organisieren Sie die Vermarktungsunterlagen für Ihre Neubauprojekte? Wir sind gespannt auf Ihren Erfahrungsaustausch. Melden Sie sich gerne direkt bei uns.